INTERPRAXIS FEASIBILITY ENGINE

Modelo de flujo mensual por torre para desarrollo residencial vertical

1 · Identificación del proyecto

Datos generales

Nombre del proyecto Aparece en el encabezado del reporte. Capture el nombre del proyecto.

Ciudad y estado Ubicación del desarrollo. Capture la ubicación.

Marca licenciada Opcional. Dejar vacío si el producto no es de marca.

Licencia de marca Sobre ventas. Rango de mercado 3 a 6 por ciento. Debe estar entre 0 y 20 por ciento.

2 · Datos urbanísticos

Normatividad y superficie

Extensión del terreno Metros cuadrados de superficie. Debe ser mayor a cero.

COS Coeficiente de ocupación del suelo. Debe estar entre 0 y 100 por ciento.

CUS Coeficiente de utilización del suelo. Debe ser mayor a cero.

Eficiencia vendible Metros vendibles sobre construcción total. Debe estar entre 1 y 100 por ciento.

3 · Producto y comercialización

Precio, unidades y ritmo de venta

Precio de venta por metro vendible Pesos por metro cuadrado vendible. Debe ser mayor a cero.

Número de unidades Total del desarrollo. Debe ser mayor a cero.

Absorción comercial Unidades vendidas por mes. Debe ser mayor a cero.

Enganche Del precio, cobrado durante la preventa. Debe estar entre 0 y 100 por ciento.

Enganche a la firma Del precio, cobrado al firmar. El resto del enganche entra como pagos parciales. Opcional. No puede exceder el enganche total.

Plazo de cobro del enganche Plazo en que el comprador liquida el enganche. Debe ser mayor a cero.

Gastos de venta Sobre ventas. Venta internacional 9 a 12 por ciento. Debe estar entre 0 y 30 por ciento.

4 · Estructura por torres

El calendario de escrituración determina cuándo entra el saldo del precio. Es la variable con mayor efecto sobre la TIR: defínala con el mismo rigor que el programa de obra.

Torres y calendario

Número de torres o fases Entre 1 y 8. Al capturarlo se generan los renglones. Debe estar entre 1 y 8.

Detonación de la siguiente torre Preventa alcanzada en la torre anterior. Debe estar entre 0 y 100 por ciento.

Plazo total del proyecto Incluye la última escrituración. Debe ser mayor a cero.

Reparte unidades y fechas de forma uniforme.

Torre	Unidades	Inicio de obra	Duración de obra	Inicio de escrituración	Duración de escrituración
Capture el número de torres para generar el calendario.

Los meses se cuentan desde el arranque del proyecto. La entrega se toma al cierre de obra y la escrituración debe iniciar después de la entrega.

5 · Terreno

Valuación y modalidad de pago

Método de valuación Define cómo se valúa el terreno en el estado de resultados. Seleccione un método.

Terreno como porcentaje de ventas Rango habitual 10 a 20 por ciento. Debe estar entre 0 y 60 por ciento.

Valor comercial sugerido Valor comercial del terreno, en la moneda seleccionada abajo. No puede ser negativo.

Moneda de comercialización En dólares, el valor comercial se convierte con el tipo de cambio. Seleccione la moneda.

Tipo de cambio Se habilita al seleccionar dólares como moneda de comercialización. Debe ser mayor a cero.

Modalidad de pago Afecta el flujo, no el costo registrado en el estado de resultados. Seleccione la modalidad.

Participación del terrenista en la utilidad De la utilidad neta. Cero si sólo recibe el valor del terreno. Debe estar entre 0 y 100 por ciento.

Calendario de pagos del terreno

Pago	Mes	Monto	Quitar

Pago contra escrituracionesEl terreno se paga en proporción a las unidades escrituradas cada mes. El cálculo es automático a partir del calendario de torres, sin captura adicional.

6 · Costos

Obra y gastos indirectos

Costo de construcción por metro Tope paramétrico: el menor entre 52 por ciento del valor de venta y $33,000 por metro. Debe ser mayor a cero.

Contingencia de obra Sobre el costo de obra. Mínimo recomendado 5 por ciento. Debe estar entre 0 y 30 por ciento.

Preconstrucción Sobre ventas. Proyecto, licencias y estudios. Valor sugerido 3.5%. Debe estar entre 0 y 20 por ciento.

Administración Sobre ventas en base 60 meses. Se escala al plazo real. Valor sugerido 5%. Debe estar entre 0 y 20 por ciento.

Otros gastos Sobre ventas. Derechos, impactos y varios. Valor sugerido 2%. Debe estar entre 0 y 20 por ciento.

ISR Sobre la utilidad antes de impuestos. Debe estar entre 0 y 60 por ciento.

7 · Crédito puente

Estructura y costo del financiamiento

Estructura del crédito Por torre aísla la garantía y libera antes. Seleccione la estructura.

Aforo sobre costo de obra Del costo de obra que financia el banco. Debe estar entre 0 y 100 por ciento.

TIIE promedio Anual esperada durante el proyecto. Debe estar entre 0 y 40 por ciento.

Sobretasa Puntos porcentuales sobre TIIE. Debe estar entre 0 y 20 puntos.

8 · Capital

Aportación, liquidez y recuperación

Capital semilla Aportación en efectivo al inicio del proyecto. No puede ser negativo.

Reserva de liquidez Egresos mantenidos en caja. Cero significa sin colchón. Debe estar entre 0 y 12 meses.

Esquema de recuperación La velocidad de retorno pesa más que el múltiplo. Seleccione el esquema.

TIR objetivo Anual, neta de ISR. Define las rutas al objetivo. Debe estar entre 0 y 100 por ciento.

Calendario de retiros del capital semilla

Retiro	Mes	Monto	Quitar

Datos urbanísticos y comerciales

Indicador de construcción

Indicadores principales

Hallazgo principal

Estado de resultados del proyecto

Concepto	Porcentaje de ventas	Monto

Calendario y crédito por torre

Torre	Unidades	Obra	Entrega	Escrituración	Línea	Disposición	Pico

Recuperación del capital semilla

Concepto	Monto	Momento

Perfil de liquidez

Escenarios y sensibilidad

Escenario	Utilidad	Margen	MOIC	TIR

Rutas al objetivo

Palanca	Ajuste	Variación	TIR

Flujo de efectivo anual